根據(jù)財政部、稅務總局發(fā)布的2019年第74號《公告》規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等情形，不征收個人所得稅，具體內(nèi)容如下： 

　　房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。按照《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅： 

　?。ㄒ唬┓课莓a(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 

　　（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 

　　（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 

　　前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定計算。 

　　

　　不收個稅不代表沒有任何稅費產(chǎn)生，讓我們以王先生為例。王先生在北京市海淀區(qū)核心路段有一套面積100平米的房產(chǎn)，價值約為800萬元，希望將房屋過戶給女兒。 

　　

1

繼承：評估+測繪+公證+登記

　　如果房子是法定繼承人繼承，契稅、增值稅及其附加稅和個稅都是免征，只要繳納核定價格0.05%的印花稅，而2019年1月1日起，對小規(guī)模納稅人按50%幅度減征印花稅，因此只需繳納0.025%的印花稅。 

　　不過，除有已經(jīng)生效的法院針對繼承做出的判決書、裁定書、調(diào)解書外，房產(chǎn)繼承需要辦理繼承權(quán)公證，會產(chǎn)生一筆公證費。證明財產(chǎn)繼承、贈與、接受遺贈的收費標準，按照梯度執(zhí)行： 

　　

　　繼承權(quán)公證收費： 

　　①受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取; 

　　②超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取; 

　?、鄢^50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取; 

　?、艹^500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。 

　　

　　另外，房產(chǎn)價值評估也會產(chǎn)生一筆費用，根據(jù)房地產(chǎn)價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算（具體以當?shù)貫闇剩?nbsp;

　　

　　房產(chǎn)評估收費： 

　?、?nbsp;   房產(chǎn)價格總額100萬元以下（含100）的部分，累進計費率5‰； 

　　②    101以上至1000萬元的部分，累進計費率2.5‰; 

　　③    1001以上至2000萬元的部分，累進計費率1.5‰; 

　?、?nbsp;   2001以上至5000萬元的部分，累進計費率0.8‰; 

　　⑤    5001以上至8000萬元的部分，累進計費率0.4‰; 

　?、?nbsp;   8001以上至10000萬元的部分，累進計費率0.2‰; 

　?、?nbsp;   10000以上部分，累進計費率0.1‰。 

　　

　　王先生這套價值800萬元的房產(chǎn)，會產(chǎn)生4萬元的公證費，房產(chǎn)價值評估費用2.25萬元，印花稅需繳納2000元，100元登記費，5元權(quán)證印花稅，繼承方合計需要花費6.4605萬元。 

　　 

　　注意：房產(chǎn)繼承分為法定繼承人繼承和非法定繼承人遺囑繼承兩種方式，非法定繼承人遺囑繼承的，要征收契稅。法定繼承人繼承時，需出示死亡證明以及繼承人和被繼承人的親屬關系；非法定繼承人遺囑繼承時，則要提交被繼承人所立的遺囑原件。 

　　

2

贈與：需支付3%契稅

 

　　

　　稅務工作人員介紹，房屋贈與直系親屬，贈與人免征增值稅及附加、個人所得稅，按規(guī)定需要繳納核定價格0.05%的印花稅，但根據(jù)印花稅減征政策，印花稅只需按照0.025%繳納。另外，受贈人需繳納契稅，契稅的稅率為核定價格的3%。贈與在雙方到場的情況下可到房產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記事務中心直接辦理，若贈與方不能到場則需要辦理贈與委托公證，公證費以公證處報價為準。 

　　王先生這套價值800萬元的房產(chǎn)，印花稅需繳納2000元，5元權(quán)證印花稅，24萬元契稅，受贈人合計需要花費約24.2萬元。 

　　 

　　注意：房屋贈與產(chǎn)生的契稅由受贈方繳納，印花稅雙方都需要繳納。 

　　

3

買賣：最低只需支付1%的契稅

 

　　

　　王先生聽朋友說買賣過戶最便宜，真的是這樣么？

　　

　　北京地區(qū)現(xiàn)有房屋買賣契稅政策如下所示： 

　　

　?、?nbsp;個人購買家庭唯一住房（家庭成員包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）：若房屋面積≤90㎡，契稅稅率為1%；若房屋面積＞90㎡，契稅稅率為1.5%。 

　?、?nbsp;其他，契稅稅率為3%，無減免情況。 

　　

　　其他稅收項目： 

　　

　?、儆』ǘ悾簜€人銷售或購買住房暫免征收印花稅 

　?、谠鲋刀悾簼M兩年可以免交 

　　③滿五唯一：房屋是滿五唯一的，是可以免收增值稅和個稅的，只需要繳納契稅就行了，如果買房是首套房，最高只用繳納1.5%的契稅。滿五年起算點，一是，新房辦產(chǎn)權(quán)證都需要交契稅，交了契稅就會有契稅發(fā)票，契稅發(fā)票上的日期可以用來計算房屋是否滿兩年，滿五年；二是，產(chǎn)權(quán)證上面有日期，也就是辦理產(chǎn)權(quán)證的日期，這個日期可以用來計算房屋是否滿兩年，滿五年。這兩個日期實行孰先原則，也就是那個日期在前就按照哪個時間計算。 

　　

　　王先生這套價值800萬元的房產(chǎn)，若女兒為首套房按照1.5%計算，會產(chǎn)生12萬元契稅，買受人合計需要花費12萬元。 

　　 

　　注意：無論是贈與房屋還是繼承房屋，再出售時都需要繳納房款額的20%的個人所得稅。 

　　

4

特別的夫妻房產(chǎn)更名

　　在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。因此，在婚姻續(xù)存期間，夫妻間進行房產(chǎn)證更名的，只需攜帶歸屬協(xié)議、房產(chǎn)證、結(jié)婚證到房產(chǎn)所在地不動產(chǎn)登記中心窗口辦理即可。 

　　

 

　　

總結(jié)

　　倘若父母健在，想把房子給子女或其他直系親屬，選擇買賣會比贈與更為劃算。如果受讓人不考慮再次出賣，繼承仍是最優(yōu)惠的過戶方式。 

　　

　?。ㄉ鲜鼋Y(jié)果是依據(jù)北京地區(qū)現(xiàn)有相關政策，對主要費用組成進行的計算，實踐中應以相關部門最新收費辦法為準）